开店选址有什么讲究？我的选址原则！

在衡量铺位是否可以拿下时，计算保本营业额，是必须要做的。在我的选址原则中，有一条，叫做不计算不选址。但大多数人，会完全凭借四个字选址：心中有数。

这篇，以奶茶店为例，我们做个推演，注意：以下仅为模型，数据不重要，关键了解下选址过程中如何算账，如何计算保本营业额：

假如我看上了一个地方，打算做奶茶店。通过旁敲侧击，得知隔壁门店的租金，一个月10万，目测对方门店面积120平方。而我的门店，12平方。

▶️ 成本拆解

租金：隔壁租金120平，10万，就是1平833。我的店铺12平，大致预估12*833=1万；

人工：预估需要5个店员，平均薪资4000，共20000；

水电费：因为是奶茶店，可能比较高，5000；杂费：算个5000；

那么一个月的固定成本为10000+20000+5000+5000=40000元。

▶️ 生死线计算

保本营业额=固定成本 ÷ 毛利率。

毛利按照平均60%来算，那么每个月的保本营业额=40000/60%=66666，每天的保本营业额=66666/30=2200，就是每天要做到2200，才能保本，不亏钱。

▶️ 逆向验证

假设客单价平均是20元，那么每天要卖2200/20=100杯；一天营业时长10小时，也就是每小时要卖出10杯。同时100杯，也就意味100个顾客进店消费。按照进店率10%来算，门口一天人流量要达到100/10%=1000名。这时就体现蹲点数人流的好处了。

到了这里我们可以再往回推，验证数据。每天需要制作100杯，5名员工多了还是少了；水电一个月5000，是不是超支了，单设备峰值产能30杯/小时 ， 2台设备是不是少了。

我当时开店，计算很简单：租金3500、人工就是我，开7000、水电气1500、杂费1000，毛利65%，那么保本营业额=(3500+7000+1500+1000)/65%=20000，一天营业额=20000/30=666。当时这家店营业额一天平均400不到，我想着我的产品足够好，口味足够优秀，环境改造下，达成这样的营业额，大概率手到擒来啊。

而且，当时心想，作为一个新手开店，只要不亏就算成功，了如果不算自己的工资，一天做到250，就可以了。客单价20，一天就10个人。如果这个都做不到，就回去好好上班吧。

所以开店之前，要把账算清，而且要记住，这只是保本营业额，想要赚钱的话，那就得超过保本营业额。